La cedolare secca

[CAVALIER]

E' l'imposta unica pari al 19% o al 21% (a seconda che il contratto sia di tipo concordato o di tipo libero) sul totale dei canoni percepiti. Ricomprende l'Irpef e l'imposta di registro. Secondo le nuove normative è una scelta del contribuente che pagando questa imposta eviterà che il canone percepito vada a cumularsi con il suo reddito annuo e che al canone si applichi l'aliquota Irpef marginale. Il contribuente può optare per il regime attuale, cioè l'Irpef sull'85% dei canoni sul contratto libero e sul 60% sul concordato. Questo sistema conviene a chi ha redditi medio alti. Il vantaggio dell'abbattimento d'imponibile verrebbe comunque superato dall'abbassamento dell'aliquota. La cedolare si paga sul 100% dei canoni. La cedolare secca si applica a tutti gli immobili residenziali posseduti da persone fisiche e affittati a persone fisiche.
L'aliquota della cedolare è pari al 21% del canone di affitto ovvero pari al 19%, se la locazione avviene a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Questa imposta sostituisce l'Irpef e le addizionali all'Irpef sui redditi fondiari, nonché l'imposta di registro (2%) e l'imposta di bollo sui contratti di affitto. Va segnalato che del reddito assoggettato a cedolare si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico). L'imposta sostitutiva deve essere corrisposta con le stesse modalità delle imposte sui redditi. Per l'anno 2011, l'acconto sarà in misura pari all'85% del dovuto; per il 2012 si arriva al 95 per cento.

Le sanzioni
In caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di affitto, le sanzioni dovute sono raddoppiate: dal 200 al 400% dell'imposta non versata. Inoltre, nell'ipotesi di definizione dell'accertamento sia in via concordata con l'ufficio sia con acquiescenza del contribuente, non spetta alcuna riduzione di sanzioni.

Ancora più pesanti le penalità in caso di mancata registrazione del contratto o di indicazione di un canone inferiore a quello reale o ancora di stipulazione di comodati fittizi. Se l'inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo (adempimento di cui normalmente si fa carico il proprietario), si verificano le seguenti conseguenze: a) la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni; b) il canone di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione, un importo che, in media, è poco più di un terzo dell'affitto di mercato.

La norma mira a creare un conflitto d'interessi tra inquilino (che dalla segnalazione dell'irregolarità fiscale avrebbe il vantaggio di un canone ultraribassato) e proprietario.

Viene inoltre ribadito che i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della legge 311/2004. Per evitare queste conseguenze, gli interessati devono provvedere a registrare i contratti in essere entro 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale. Resta fermo il potere del fisco di esercitare i controlli ordinari con riguardo alla effettiva indicazione del canone in dichiarazione dei redditi e all'assolvimento dell'imposta di registro.

[andamentolento]

Carlo, prima di tutto ben ritrovato....

nello specifico, ho letto la circolare e le note esplicative sul sito del ministero delle finanze ma non mi sono ben chiari gli adempimenti da compiere per l'anno in corso.

[CAVALIER]

Dovresti dirmi se è un contratto già in corso oppure uno stipulato con decorrenza dall'8 marzo 2011.

[Andrewmura]

Ottima notizia Carlo, ma interessa anche i terreni agricoli? perchè ne ho in affitto dall'anno scorso, come capita passo dal commercialista a chiedere, speriamo non cada dalle
dalle nuvole

[CAVALIER]

- Possono optare per il regime della cedolare secca le proprietarie del diritto di proprietà o titolare del diritto reale di godimento solo su

Quindi sono esclusi i terreni agricoli


- L'opzione nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Quindi esclusi i contratti di locazione ad uso commerciale.



al nuovo regime le società, gli enti non commerciali.

[andamentolento]

[Andrewmura]

Carlo sempre pronto e informatissimo

[CAVALIER]

Versamento in acconto della cedolare secca

Per l’anno 2011
Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85% dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

* la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
* la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre 2011.

Ad esempio, su un contratto con un canone di mercato di 6.000€. all'anno (500€. al mese) registrato nel 2010 è pari a 1071€, (6000€. x 21% =1260€. - 1260€. x85%= 1071.), con una prima rata di 428.40€. e una seconda di 624.60€.




A partire dal periodo d’imposta 2012
Il versamento dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

* la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo;
* la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

Versamento a saldo
Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

[desbela]

...SE IL PADRONE DI CASA MI FA' INCAZZARE LO RICATTO



Carlo:

[CAVALIER]

Bene, questo la dice lunga sul tipo di contratto che hai...

Per maggiore informazione:



In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone.
La mappa delle riduzioni

Con l’introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l’inquilino ha tutto l’interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un’inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l’incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l’adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell’accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all’indice Istat ridotto al 75%.

LE CONSEGUENZE CONCRETE -
In concreto ciò significa per l’inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno. Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro... In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l’intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l’inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate.
Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti.

Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere.